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  • 樓市觀察

    房企前三季度業績承壓 行業仍未筑底企穩
    吳江樓市網  發布時間:2022-11-03  來源:中國房地產報   點擊數:308

          10月的最后一個交易日,地產股又一次遭受沖擊,房地產ETF(882011)一度下跌4.6%。

     
          “這種板塊性的下跌,有部分是房企剛剛公布的三季報不甚理想的原因,主要還是反映一部分資金對行業的預期較為悲觀。”10月31日,某上市房企資本部人士對中國房地產報記者表示。
     
          公告顯示,今年前三季度標桿房企的業績仍未迎來拐點,華僑城A、招商蛇口、中國海外發展的歸屬母公司凈利潤同比分別下跌96.3%、53.4%、34.5%,保利發展的同比跌幅為3.6%,萬科A和金地集團則出現了企穩跡象,同比分別增長2.2%、0.8%。即便業績止跌回升,但萬科A仍強調“市場恢復之路緩慢而曲折”,保利發展也表示市場低迷態勢尚未得到有效扭轉,行業仍未筑底企穩。
     
          金地集團的管理層則認為應該看到積極的一面,雖然市場還沒有明顯變好,但也沒有進一步變壞的跡象。
     
          凈利潤最高跌了九成
     
          10月30日晚,招商蛇口披露的業績公告顯示,前三季度該公司實現營業收入894.84億元,同比增長9.45%,歸屬母公司凈利潤29.57億元,同比下降53.4%。原因是,房地產項目竣工交付并結轉的面積雖然同比增長,但受市場下行影響,房地產業務結轉毛利率同比下降,導致結轉毛利同比減少。此外,轉讓子公司產生的投資收益由去年同期的31億元降為13億元,并對符合條件商戶進行了相應的租金減免。
     
          “低于我們此前預期。”對于招商蛇口的利潤表現,中金公司表示有些意外。
     
          華僑城A的業績也讓投資者大跌眼鏡,其前三季度的營業收入為292.81億元,同比減少40.8%,歸屬母公司凈利潤為1.26億元,同比減少96.3%。超過九成的凈利潤跌幅令有些投資者懷疑該公司是否存在故意調節利潤的情況,為此,華僑城A不得不詳細解釋經營指標下滑較大的原因。如,相比去年同期,今年前三季度結轉項目的單價及毛利率均較有所下降,以及從去年下半年開始,房地產銷售的持續下滑對今年前三季度的可結轉量亦造成影響,最后是新一輪疫情對景區及酒店的影響超過去年同期。
     
          向來在利潤指標方面表現突出的中國海外發展,前三季度同樣沒有穩住。期內,該公司錄得1213.1億元的營業收入,同比下跌19.7%,核心凈利潤258.1億元,同比下降34.5%。
     
          相對而言,保利發展、萬科A以及金地集團的基本面較為穩定,但營業收入和凈利潤依然存在不同步的現象。前三季度,保利發展實現營業總收入1564.4億元,同比增長約13%,歸屬母公司凈利潤130.9億元,同比下降3.6%。萬科A的營業收入同比增長24.4%至3377億元,歸屬母公司凈利潤僅增長2.2%至170.5億元。金地集團則是反過來,營業收入同比跌1.5%至530.8億元,歸屬母公司凈利潤卻增長了0.8%至33.4億元。區別在于,上述大部分房企的毛利率仍處于下行通道,而金地集團的綜合毛利率則錄得了2.3個百分點的上升。
     
          市場恢復之路緩慢而曲折
     
          10月31日,地產股再遭重挫,龍湖集團一度深跌44.7%,碧桂園差點跌破1港元,保利發展跌停,招商蛇口、萬科A分別跌了6.6%、5.7%。
     
          業內認為,龍湖集團換帥是導致地產板塊波動的一個誘因,但更深層的原因是行業風險尚未出清、走勢仍未明朗。從房企的三季報里也不難發現企業的謹慎姿態。萬科A表示,報告期內,商品房市場表現好于上半年低點,但成交絕對量仍處于較低水平,2022年的工作將圍繞“止跌企穩,穩中提升”開展。
     
         前三季度,保利發展的新開工面積為1746萬平方米,同比減少52.3%。該公司相關人士表示,這是根據“以銷定產”的原則而調整的,考慮到整體市場容量縮小、且銷售仍有下行的預期,若開工面積仍保持以往水平的話會占用企業資金,市場也未必消化得了。“至少短期來看,行業波動還會存在,不確定性較大。”
     
         9月份,招商蛇口實現簽約銷售金額350.5億元,同比增加50.2%,這被外界視為一個觸底回升的信號。但該公司內部人士并沒有這么樂觀,其表示,9月份的銷售同比大增主要是貨值結構的因素,因為上海、深圳的推盤量增加了且去化理想,從整體市場來看,觀望氣氛還是比較濃。
     
          金地集團在三季報發出的當天召開了一次投資者交流會。會上,該公司管理層表示,各地政府都在積極因城施策,還是希望能夠穩定房地產市場,但政策面上大的提法都沒有發生變化。市場面上,因為購房者買漲不買跌、預期未來收入下降,目前也還沒有看到明顯的回暖跡象。
     
         前9月,金地集團的累計簽約金額為1630.8億元,同比下跌28.7%,但8月、9月的銷售額開始實現同比增長。管理層預期全年銷售應該能錄得Top20房企中比較好的水平,只是相較去年,仍有一定程度的下降。在該公司看來,個體的努力實難扭轉行業大勢,因此呼吁相關部門能夠出臺更有利的政策或措施,以提振行業士氣。
     
     
     
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